7月12日，重庆市住房和城乡建设委员会、重庆市发展和改革委员会、重庆市财政局联合印发了《重庆市主城区老旧小区改造提升实施方案》，对各地推动老旧小区改造具有一定参考和借鉴意义。本文素材转自：中国建设报中国物业微信公众号。

双管齐下推动工作开展

重庆市此次改造的老旧小区是建成于2000年以前、公共设施落后、影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的住宅小区。按照综合改造和管理提升两种途径，持续滚动改造提升老旧小区。

综合改造是指综合利用修缮改造、设施改造、功能改造、综合整治等方式实施老旧小区的有机更新。

管理提升则是指采取物业服务企业、居民自治、社区物业服务中心等方式规范物业管理，促进小区安全、干净、整洁、有序。

综合改造是结合所在地的街道中心和社区家园的规划布局与建设任务，对老旧小区地块的基本生活和公共服务功能进行完善、对交通和市政基础设施进行修补、对公共空间环境的规划进行改善。按类别分为小区内基础设施更新改造、小区内配套服务设施建设改造、小区内房屋公共区域修缮改造、小区关联基础设施改造提升、统筹完善社区基本公共服务。

按项目性质分为基础项、增加项、统筹实施项。其中，基础项重点解决群众生活基本问题，排忧解难，雪中送炭；增加项重点改善居住品质，体现城市提升导向，因地制宜；统筹实施项重点完善基本公共服务设施，优化资源配置，推动完善社区治理。

管理提升主要包括明确老旧小区物业管理方式，管理服务事项、标识标牌设置便于居民识别和规范，管理基本实现“环境卫生、房屋管理及养护、安保及车辆管理、绿化管理、公共设施管理”规范有序，按照居民意愿确定管理模式、服务内容和标准，以及物业服务收费标准。

其中，对具备条件的老旧小区，由街道办事处、镇人民政府指导成立业主委员会或居民小组，通过业主大会引进物业服务企业实施专业管理。对不具备引入专业物业管理的，由街道办事处、镇人民政府组建社区“物业服务中心”，通过业主大会或者居民会议等方式听取居民意见，提供日常保洁、设施设备管护、公共秩序维护等物业服务。

对不具备成立“物业服务中心”条件的，由街道办事处、镇人民政府指导成立业主委员会或居民小组，通过业主大会或者居民会议等方式，共同决定实施居民自治物业管理。

六大原则贯穿工作始终

一是尊重民意，排忧解难。入户征求意见，菜单式选择改造内容，小区缺什么、补什么，充分尊重居民意愿，切实解决老旧小区居民住房中的“操心事、烦心事、揪心事”。

改造前，通过积极宣传相关政策和组织居民代表参观已改造试点项目等方式，让居民充分认识到改造的益处，萌发改造意愿。

改造过程中，从切实满足居民的改造需求出发，尊重居民意见，充分发挥居民能动性，引导以人力、物力等形式参与改造过程。改造完成后，依靠街道社区发挥社区治理作用，引导居民自治组织发挥作用，对改造成果进行长效管理和维护，切实落实共商共建共享。

二是点面结合，有机更新。引导小区的具体改造更新内容符合所在老旧小区地块的规划要求，与所在地街道综合服务中心（以下简称“街道中心”）和社区便民服务家园（以下简称“社区家园”）布局、建设相结合。

改造提升原则上要实施连片规划，鼓励探索以社区为基本空间单元，结合城市及公共服务设施配套规划要求，统筹推进综合改造和管理提升。

三是共商共建，民主决策。社区居民委员会、小区业主委员会或者居民小组在街道办事处、镇人民政府指导下，在征集意愿、方案设计、竣工验收、后期管理等各个环节，通过入户调查、公开征求意见等方式充分调动居民积极性和能动性，实现共同商议、共同实施、共同监督。

四是共同出资，成果共享。以“产权人出资、管线单位出资、财政统筹、吸引社会资金投入”等方式筹集资金。引导、支持产权人发挥主人翁意识，承担一定出资责任，促进珍惜改造成果。按照“谁投资、谁受益”原则建立共享成果机制，鼓励引入社会资金投入。

五是统筹推进，形成合力。坚持以社区为基本空间单元，统筹推进实施老旧小区改造提升。建立健全老旧小区基本公共服务保障体系，完善老旧小区公共教育、劳动就业、社会保险、医疗卫生、社会服务、住房保障、公共文化体育、优抚安置、残疾人服务等基本公共服务体系。

六是建管结合，注重长效。一方面，改造与社区文化建设同步推进，挖掘小区文化脉络和集体智慧，弘扬公共精神，打造有特色的人文小区，形成小区共建共治共享良好氛围；另一方面，改造与管理方案同步明确、同步推进，实施综合改造的项目也要进行管理提升，明确物业管理方式，避免改造后管理缺位，建立长效治理机制。

四项措施保障工作开展

一是加强工作统筹。重庆市各区政府是辖区老旧小区改造提升工作的责任主体，制定辖区老旧小区改造提升总体规划，分年度编制滚动实施计划，将其纳入辖区重点工作任务，建立“项目池”与“资金池”对接机制，细化责任分工，建立绿色通道和优化手续办理，制定工作方案，落实责任到人。

二是落实资金保障。发动居民自筹资金，鼓励居民通过据实分摊、合理使用公共收益、补交物业专项维修资金等方式筹集资金；落实管线单位出资，公共管网设施改造费用和改造后表前设施维护费用由运营单位承担；拓宽改造资金渠道，鼓励金融机构积极探索；加强财政资金保障。

三是明确配套政策。对于居民自筹部分资金，涉及城镇低保户家庭应承担的部分，由各区结合实际可以适当减免。

对改变原建筑使用功能的老旧建筑，应符合国家工程建设消防技术标准要求，并依法取得相关手续。

对不超过土地使用权证、房屋所有权证（或房地产权证）载明的合法建筑面积和用地面积，不改变原使用功能，不突破原建筑基底范围和高度，且符合历史文化保护要求，与周边环境相协调的老旧房屋，可以局部改建。登记公布的不可移动文物和列入保护名录的历史建筑，按照《文物保护法》和《重庆市历史文化名城名镇名村保护条例》相关规定执行，加强保护。

四是加强宣传引导。认真宣传老旧小区改造提升政策及意义，提高宣传工作的针对性和有效性，提升人民群众的参与度、知晓度和满意度。

推进老旧小区改造，是一项顺民心、得民意的民生工程，职能部门要深入群众，准确了解群众诉求，充分调动群众参与社区改造的积极性和主动性。各地要坚持以人民为中心的发展理念，牢固树立正确的政绩观，多站在老旧小区居民的角度看问题、想办法。老旧小区新的春天即将到来。

上述内容来源：
中国建设报中国物业：https://mp.weixin.qq.com/s/-k9bkRxBNN6u1UVrmI9uEg